Uneori, pe piata de imobiliare, pot sa apara tot felul de oportunitati pe care nu ai vrea sa le scapi. Poate fi un teren, pe care sa iti construiesti mai tarziu o casa, o garsoniera sau chiar un apartament intr-o locatie buna, la un pret atractiv. Pentru o astfel de investitie esti gata sa faci un imprumut de la banca sau sa ceri imprumut de la prieteni si rude.
Pe scurt: NU DA AVANS! O persoana care pretinde avans, inainte de a te lasa sa faci macar o verificare sumara a actelor, chiar daca printr-un contract cu martori, va disparea cu avansul!
Dar de unde poti sa stii daca ofertele de pe diverse situri web sunt reale sau ca nu exista niciun viciu ascuns? Cateva sfaturi:
1. Studiaza piata imobiliarelor pe zona ta de interes cel putin 2-3 saptamani , urmarind preturile minime, medii si maxime, pentru a sti la ce sa te astepti cand negociezi pretul final, sau pentru a deveni precaut daca pretul cerut este sub pretul pietei.
2. Suna la numarul de telefon afisat de vanzator si incearca sa afli localizarea exacta a imobilului. De asemenea, incearca sa afli numele complet al vanzatorului si motivul pentru care vinde respectivul imobil. In caz ca acesta nu doreste sa isi divulge numele complet, e un semn de alarmare, dar pentru al il convinge, spune ca ai acest drept ca potential caumparator, pe banii tai, sa stii aceasta informatie. O cautare dupa nume si numar de telefon pe google (sau chiar pe http://portal.just.ro/SitePages/acasa.aspx), te poate scapa de multe surprize; in plus, nu mai pierzi timpul cu o oferta falsa. Daca apar neconcordante intre cautari si informatiile furnizate fie suni din nou, fie renunti. Daca numele apare pe just.ro, mai ales in dosare de inselaciune, e mai bine sa renunti imediat la orice contact cu respectivul „vanzator”. Dupa numarul de telefon, daca apar prea multe imobile, si respectivul vanzator nu e o agentie, ar trebui sa devii rezervat in ceea ce priveste onestitatea respectivului vanzator.
Daca este o agentie, incearca sa afli cat mai multe detalii despre aceasta. Verifica situl web, pareri ale altora despre respectiva agentie, sau pur si simplu, felul in care interactioneaza cu tine. O agentie pe care o suni mai mereu pentru diverse oferte si nu are un raspuns clar, sau nu revine cu informatii (cel putin un telefon – „oferta nu mai este valabila”), nu prezinta incredere. Am fi tentati sa credem ca agentiile mari prezinta mai multa incredere, dar, in general, factorul seriozitate depinde de fiecare agent in parte.
3. Daca te-ai decis sa treci la urmatorul pas, vanzatorul te-a convins sa vezi terenul sau imobilul, roaga-l ca la intalnire sa aduca toate actele pe care le are la dispozitie. In cazul in care e vorba despre un teren trebuie sa vezi un act de proprietate, un act de dobandire a terenului, un extras de carte financiara (chiar daca e mai vechi sau expirat; unul actualizat va fi cerut de biroul notarial pentru finalizarea vanzarii), PUG(Plan Urbanistic General), PUZ (Plan Urbanistic Zonal), PUD(Plan Urbanistic de Detaliu), CUT (Coeficientul de utilizare a terenului), POT (Procentul de ocupare a terenului), analiza topografica, eventuala autorizatie de constructie. In cazul in care e vorba de un imobil, trebuie sa te interesezi daca exista datorii la utilitati, daca exista un litigiu legat de respectivul imobil (divort, insolventa, etc.)
4. Verificarea actelor e pasul cel mai important. Tu, ca persoana neexperimentata, nu poti sa determini pe loc daca totul e in regula sau nu, si de aceeea, e important sa ceri copii dupa acte, sau sa le fotografiezi, pentru a le trimite ulterior unei persoane avizate (notar sau avocat). In cazul unui teren, ceea ce poti tu sa verifici e sa vezi daca terenul dorit e are suprafata pretinsa de vanzator sau , prin PUZ, trebuie sa cedezi din teren pentru drum sau zona verde, de exemplu. Daca PUZ-ul te obliga sa cedezi drum de acces altor parcele, poti sa fii in situatia in care sa cumperi teren care, de fapt, sa nu fie al tau. Astfel , la momentul negocierii, sa ai in vedere suprafata reala de care dispui. In cazul imobilelor, cumpararea facuta prin notar te poate scuti de neplaceri. Din punct de vedere legal, notarul garanteaza ca ceea ce cumperi e in regula. Totusi, nu poate cunoaste toate situatiile particulare unui anumit teren sau imobil. Vezi si in continuare …
5. Verificarea terenului sau imobilului. Indiferent de ceea ce iti spune vanzatorul, in cazul unui teren, trebuie sa verifici vizual daca e posibil ca respectivul teren sa fie strabatut de magistrale de gaz sau combustibil, sau orice alt tip de conducte subterane, sau de cabluri electrice de suprafata. Daca acest lucru nu a fost precizat de catre agent sau vanzator, atunci poti sa il banuiesti cel putin de rea-credinta. Daca parcela in discutie e inconjurata de alte terenuri pe care se afla deja constructii, e posibil sa nu existe probleme. Existenta unor constructii fara fundatie, indica probleme la nivelul subsolului. In cazul imobilelor, trebuie sa intrebi daca mobila si/sau aparatura electrocasnica e inclusa sau nu in pret, si sa te asiguri ca centrala (daca e cazul) caloriferele, robinete, chivete, vana, prize, etc. nu vor fi luate dupa incheierea procesului de vanzare cumparare (Acest lucru sa fie precizat clar in contractul de vanzare-cumparare).
6. Negocierea pretului. Pornind de la premiza ca actele si terenul sau imobilul sunt in regula poti sa incepi negocierea. Ceea ce ar trebui sa stii, e ca ar trebui sa obtii o reducere de cam 10% din pretul initial. De asemenea, in cazul agentiilor, comisionul de intermediere revine proprietarului. In cazul in care agentul pretinde comision si de la tine, pe motivul ca ti-a negociat un pret bun, refuza-l. Acelasi lucru il v-a spune si vanzatorului. In cazul unui vanzator direct, negocierea va fi un pic mai dificila, dar in negociere pot sa intervina si intelegeri precum plata cheltuielilor aferente. Cel mai indicat e sa nu amesteci lucrurile. Daca vanzatorul e prea entuziasmat sa reduca din pret, si chiar sa faca tot felul de promisiuni dubioase (o sticla de whiskey scump la incheierea tranzactiei, gard gratuit) ar trebui sa devii suspicios. Totodata, daca prin diverse metode verbale, te impinge sa te decizi si sa iti dai acordul, odata te zici „da”, va zice ca are nevoie de un avans pentru osteneala, ca „sa nu te sucesti!” si sa tina terenul/imobilul pentru tine. Nu va cere un avans mare, 10-15% din pretul negociat, ci o suma relativ mica de 1000-2000 de RON.
Primul impuls ar fi sa dai avansul pentru ca, oricum, nu e o suma mare in ideea ca faci o afacere buna. Ca sa risipeasca orice recitenta, e dispus sa faca pentru avans si actele necesare cu martori. Aici, e momentul sa spui clar ca nu esti dispus sa dai nici un fel de avans pana la verificarea meticuloasa a tuturor actelor. De ce? Tu in calitate de cumparator de buna credinta, si in ideea ca actele sunt in regula, te obligi sa cumperi terenul, iar in caz ca te razgandesti, din diverse motive, pierzi avansul. Tocmai pe acest lucru se bazeaza „vanzatorul”. Tu dai avansul, dar odata ce vezi ca sunt nereguli in acte, renunti la contract si pierzi avansul. Bineinteles, ca in acte exista o problema, pe asta se si bazeaza inselaciunea „cu acoperire legala”. Si chiar daca ai vrea sa il dai in judecata pentru inselaciune, mai degraba renunti la suma de bani decat sa pierzi foarte mult timp in instanta. Deci, NU DA AVANS!
Daca „vanzatorul” renunta initial la avans si este de acord cu plata integrala la incheierea contractului, pana la momentul intalnirii la notar, acesta va mai incerca sa ceara tot felul de sume mici, pentru diverse cheltuieli legate de tranzactie, e timpul sa inchei definitiv orice legatura cu aceasta persoana.
7. La notar. E important ca tu sa alegi notarul la care sa se faca contractul. E dreptul tau, pentru ca tu stii mai putine despre terenul sau imobilul pe care doresti sa il cumperi. Vanzatorul direct sau agentul are anumite avantaje daca mergeti la un notar cunoscut de el. Un notar cunoscut de tine, te va ajuta cu sfaturi, sa verifici informatii legate de teren sau imobil, pe care el/ea nu le poate verifica (vezi punctul 5). De asemenea, contractul poate fi conceput astfel incat sa existe o acoperire in cazul unor vicii ascunse.
Cand e vorba de banii tai sau bani imprumutati, fii atent ce faci cu ei si cu ii dai. Chia daca inselaciunea poate fi dovedita in timp, e mai bine sa fii precaut. S-ar putea sa nu iti mai recuperezi banii dati din mana.
